금 일 소개해 드릴 배당주는 부동산 리츠 관련주로 증권 시장에 상장되어 있는 "맵스리얼티1" 입니다.
맵스리얼티1은 미래에셋자산운용에서 기획한 리츠 상품이죠. 부동산에 약 80%에 투자가 되어 있으며, 대여금 12%, 기타 8%는 주식과 예금 등의 유동자산에 분배되어 있습니다. 부동산 중에서는 명동 롯데 백화점 앞 중구 수하동에 센터원의 비중이 76%로 가장 크고, 판교 미래에셋센터가 12%, 미래에셋플레이스가 8% 비중이며, 나머지는 브라질 오피스와 인도 주거개발에 투자되고 있습니다.
결국 주력은 중구 수하동에 있는 센터원 건물이라고 보시면 됩니다. 금년 초기 맵스리얼티1의 주가는 3,000원 미만까지 떨어졌다가 최근 4,300원까지 가파르게 상승하였습니다. 그 이유는 자본시장법에 따라 '고유계정과 신탁계정간 거래 금지 조항'으로 자산운용 당사자가 투자건물에 입주되어 있으면 안됨에 따라 미래에셋자산운용 약 300명이 주변 건물로 이사하게 되어 주가 하락을 이끌었고, 이와는 반대로 미래에셋증권이 대우증권을 합병하면서 해당 인력 1500명 가량이 센터원 건물로 들어왔기 때문에 결론적으로 1,200여명의 인력이 순유입됨에 따라 주가 상승을 이끌게 되었습니다. 찬물과 더운물을 오갔었죠. 이 과정에서 물량 빼앗긴 투자자들도 많을 것 같습니다.
"굿모닝 센터원" 미래에셋대우-미래에셋증권 본격 동거
http://biz.newdaily.co.kr/news/article.html?no=10119001
기사에서 처럼 여의도에 있던 기존 대우증권 인력들은 11월 21일자로 센터원으로 출근을 시작하였고, 현재 센터원의 임대율은 92.22%에 이르게 되었습니다. 12월에 미래에셋자산운용 인력이 이동한다고 쳐도 임대율은 현 수준을 유지하거나 높아질 것으로 보입니다. 게다가 상근 인원이 많아졌으니, 지하 상가 임대 유치에도 탄력을 받을 것 같습니다. 투자자 입장에서는 장기고정 입주자가 생긴 셈이니 안정적 수익 창출이 가능해진 것이죠.
맵스리얼티1은 초기에 많은 투자자들로부터 외면을 받았었습니다. 높은 수수료 문제와 더불어 배당금 200원을 순 이익으로 충당할 수 없었기 때문입니다. 실제로 2014년과 2015년도 평가이익을 제외한 운용 순수익은 각각 186원, 195원으로 배당금에 미치지 못하였습니다. 그 시기 평균 센터원 임대율은 80% 를 오갔을 시절이죠. 2016년도에는 어떨까요? 임대율도 상승되었고 대출 리파이낸싱으로 이자비용도 낮춘 것이 본격화되기 시작함에 따라 분기별 이익은 지난해를 약 15% 이상 상회하는 수준인데, 기대해 보아야 겠습니다.
그렇다면 투자 기간 동안 센터원을 비롯한 맵스리얼티1 투자 상품들의 평가 가치는 어떻게 되었을 까요? 2015년 말 당시 주당 순자산 가치가 6081원 수준으로 현 주가보다 약 50% 높은 상태입니다. 보수적으로 잡아 실거래 시 20% 낮아진다고 보아도 현 주가 기준 4200원 수준 약 15%는 가치가 상승하였겠습니다.
지난 8월 유사한 기사가 났었죠.
미래에셋대우, 11월 센터원 입주…맵스리얼티1 배당 늘까
http://news1.kr/articles/?2741649
맵스리얼티1의 현재가 대비 시가배당율은 매일 Update되는 http://passiveincomer.tistory.com/ 블로그에서 확인 가능합니다.
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