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배당주 투자 - 종목/노후 자금 만들기 (국내주식- 배당주 투자)

[고배당주] 광희리츠 - 왕십리와 영등포 부동산 개발에 가까운 회사?

금일 살펴 볼 종목은 "광희 리츠" 입니다.


2016년 12월 19일 6470원에 머물렀던 주가는 12월 20일 2016년 616원의 금전 배당 공시와 함께 6520원으로 550원의 주가 상승을 이끌었습니다. 시가 배당율로만 보면 약 9.5% 수준이었습니다. 2015년 952원 배당으로 16%의 시가 배당율을 보였던 때보다는 낮지만 그래도 준수한 시가 배당율을 보여주었습니다.


사업의 내용을 알아보면 자기관리 부동산 투자회사로 2010년 11월 설립되어 부동산 개발 및 공급을 주요 사업으로 하고 있습니다. 일반적으로 리츠 주식이라 하면 대부분 케이탑리츠나 맵스리얼티1 같이 안정적 임대 수익을 바탕으로 꾸준한 분배(배당)금을 지급하는 주식으로 알고 있는데, 광희 리츠는 주요 업무가 이와는 다른 부동산 개발입니다. 큰 돈을 투자하여 개발 사업을 주도하고 분양/처분을 완료함으로써 수익을 불리는 구조인 것입니다




일반적으로 부동산 임대 및 개발을 하는 펀드나 투자회사들은 대 부분 존속시간이 한시적이나 광희리츠의 경우 개발업 위주이기 때문에 영속적인 모습을 보이고 있습니다.  또한, 리츠 주식의 경우 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90%를 배당하여야 하나, 한시적으로 50% 이상을 배당할 수 있도록 조건이 완화되었기 때문에 배당금 부분도 잘 살펴보아야 합니다. 추후에는 90% 배당으로 다시 회귀할 것이지만 말입니다.


최근 개발 사업을 수행했던 이력을 살펴보면 아래와 같습니다.


1. 서울시 영등포구 당산동 3가 2-13 한국철도공사 부지 개발사업 

- 일부는 도시형 생활주택으로 개발 분양하였으며, 나머지는 한국철도공사 사원 아파트를 건축함. 

(2012년 10월 착공 -2014년 9월 준공 완료)


2. 서울시 성동구 하왕십리동 998번지 일원 공동주택 개발사업

-  KCC건설에서 272세대 아파트 및 근린생활시설 공급 사업 (2013년 10월 착공 - 2016년 4월 준공 완료)


두 공사 모두 100% 분양이 성공적으로 완료되었으며, 7기 (2016년) , 6기 (2015년), 5기 (2014년) 매출로 인식완료 되었습니다.



말그대로 개발 사업이기 떄문에 건설업계나 플랜트 업계에 계신분들은 아시겠지만, 공정율에 따른 매출 인식 시점 차이에 따라 손익계산서가 크게 의미가 없는 경우가 왕왕 있습니다. 하여 개발 목적에 맞게 분기별 자산의 구성을 중심으로 순이익과 주당순이익 단위로 확인해 보려합니다.



분기 단위로 쪼개어 보면 2014년 토지 및 정착물 추이가 지속적으로 줄어들고 있는 것으로 추청해 볼때, 2014년도 3분기까지 영등포구 당산동 한국철도공사 개발 사업과 성동구 하왕십리 개발 사업의 두가지 개발 사업이 겹쳐져 주기 상 최고점을 찍었던 것으로 보입니다. 그 이후에는 성동구 하왕십리 개발 사업이 주를 이루기 시작하는 것으로 보입니다. 자본 조달에 따른 부채비율을 살펴봐도 2014년 2분기까지가 가장 높네요. 광희리츠의 수익 성격을 언급한 과거 기사가 있어 공유드립니다.


광희리츠, 판관비 증가 탓 '적자전환"



2014년 3분기 준공 완료된 영등포구 당산동 한국철도공사 부지의 개발 수익이 인식되어 2014년 3분기 분기 순이익이 크게 상승한 것으로 보이며, 2015년에는 성동구 하왕십리 개발 사업이 진행되면서 점차 수익이 발생되는 모습을 보였습니다. 하지만 하왕십리 개발 사업 또한 2016년 2분기 준공되면서 그 이후에는 수익자체가 발생되지 않고 있습니다.  2016년 3분기에는 아래와 같이 수익 자체가 없습니다. 판관비 집행으로 마이너스 주당순이익이 발생되고 있습니다. 4분기 역시 마찬가지로 보입니다. 다음 개발에 대한 언급이 없는 만큼 해당 판관비 집행이 다음 개발을 위한 광고비나 홍보비 성격인지는 확인이 필요할 것으로 보입니다.



결국 2015년, 2016년은 배당성향이 50%를 약간 상회하는 수준에서 배당금이 결정된 것으로 보이네요. 문제는 내년 일 것 같습니다. 현재 진행 중인 개발 사업이 없고, 사업 개발을 진행한다고 해도 2~3년은 소요될 터, 초기에는 수익이 발생하지 않으니 내년 배당 제원은 어디서 마련하게 될지 궁금합니다. 현재 보유하고 있는 현금으로 진행할 수 있는 것인지 말이죠. 2015년도에는 횡령과 더불어 아래와 같은 경영권 분쟁도 있었고 최근에는 계룡건설과 39억원 규모 공사 대금 증액분 청구 소송까지 이슈가 있었습니다. 해당 종목 대주주 지분 구조도 개편되는 듯한 인상을 많이 받고 있구요. 관련 기사는 꼭 찾아보시기 바랍니다.


'설계 용역 비리' 박광준 광희리츠 대표, 집행유예 선고 



금리가 인상되고 있고, 주택 경기도 얼어붙는 시점에서 차기 개발 사업의 성공 여부에 따라 주가의 흐름 및 배당금 수준이 결정될 것으로 보입니다. 


제 사견으로는 해당 주식은 배당주 투자에는 적합해 보이지 않습니다. 일반적으로 건설주나 중공업주, 조선주와 같은 수주, 개발 산업은 이익 등락폭이 크기 때문에 매년 원활한 현금흐름을 목적으로 하는 배당주 투자에는 적합치 않아보이네요. 보시는 듯, 배당도 들쭉 날쭉하니까요. 2014년 16원 배당, 2015년 952원 배당, 그리고 2016년 616원 배당이었습니다. 고배당주로 인식되어 배당금 수령 목적으로 보고 들어갔다가 실망할 확률이 높아보이는 종목이니 만큼 투자자 분들의 주의가 필요할 것 같습니다. 또한, 단순 임대업이 아닌 이상 개발 사업에 대한 이해는 필수인 것으로 보이구요.