[맵스리얼티1] 2018년 예상 배당금 추정! - 228원에서 230원 수준. 이자비용 감소와 대여금 이율 감소가 상쇄

 

오랫만에 글을 올려 죄송한 마음뿐입니다.

 

지역 사회에 제 도움이 필요한 문제가 있어 해결하다 보니 글이 늦었습니다.

 

글을 오랫동안 기다리신 이웃분들이 많았습니다.

 

Passiveincomer.tistory.com

 

위 블로그에서 시가배당율에 대한 정보는 가급적 시간 내서 올렸는데, 종목 분석을 못했네요.

 

제 포트 중 상당 부분을 차지하고 있는 맵스리얼티1 종목에 대한 2017년 종합 분석입니다.

 

작년과의 비교를 위하여 2016년과 2017년의 임대율 상황 및 주요 이벤트를 기록해 보았습니다.

 

 

작년보다 약 1% 정도 평균 임대율이 상승하였습니다.

 

또한, 2016년에는 차입금의 리파이낸싱으로 5월~12월까지 이자 절감 효과를 누렸다면, 2017년에는 1월부터 12월까지 오롯이 이자비용의 절감효과를 누렸을 것으로 예상됩니다. 이는 약 90억원에 이르는 큰 이자비용 절감효과를 나타냅니다.

 

다만, 2017년 4월 맵스의 자회사인 인터에셋홀딩스로부터의 6.9%의 대여금을 받았었는데, 이 이자를 4.6% 수준으로 낮추어 주어 앞으로 약 20억원 규모의 이자수익이 감소될 예정입니다. 인터에셋홀딩스의 경우 경기도 성남 판교에 위치한 호텔을 운영하는 맵스리얼티1의 자회사로서 6.9%의 대여금 이자를 꼬박꼬박 내어왔었는데요.

 

현재 운영 상황이 그리 좋지는 않습니다. 현재 약 100억원 정도 자본잠식 상태입니다. 손익 계산서상의 수익은 지속적으로 발생은 하지만, 과도한 이자비용으로 적자를 누적하고 있습니다. 기존에는 약 56억원 정도의 대여금 이자를 맵스1에 지불하였으나, 금번 4월 19일 대여금 약정금리를 6.9%에서 4.6%로 낮춰줌에 따라 어느 정도 숨통이 트일 것으로 전망됩니다.

 

성남 판교의 경우 부지가격이 오름세를 나타날 것으로 기대되는 만큼 공시지가가 추 후 반영되면 더 좋은 효과를 낼 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

이렇듯 맵스리얼티1에는 자회사 주식과 센터원, 분당 미래에셋플레이스 등에 투자하고 있습니다.

 

그 투자 장부 가액을 바탕으로 투자 성과를 판단해 보겠습니다.

 

 

 

보시는 바와 같이 증권에 투자한 곳은 장부가액이 취득원가에도 미치지 못하고 있습니다. 자회사 상태가 별로 좋지 못하다는 뜻입니다. 다만 여기서 고금리의 이자 수익이 발생하고는 있으니 봐주는 것이죠.

 

특히 브라질쪽에 투자한 Shaula Ltda가 많이 좋지 못하였습니다. 2015년도에는 정말 최저를 찍고 반등하고 있지만, 손실이 꽤 큰 편입니다. 증권이기 때문에 아직 손실확정이 아닌지라 뭐라 하진 못하겠군요. 차츰 나아졌으면 좋겠습니다.

 

그 대신 우리의 핵심 센터원의 토지 가치가 잘 버텨주고 있습니다. 공시지가도 약 2013년대비 약 10% 정도 올랐구요. 장부가액은 20%의 오름세를 보이고 있습니다.

 

분당 미래에셋플레이스의 토지 가치 오름세를 나타내고 있으며, 향 후 수도권 동남권으로의 핵심 이동에 따라 더 빠른 속도로 올라 줄것이라 기대해 봅니다.

 

마지막으로 대망의 올해의 배당금을 예상해 보겠습니다. 단지 제 추측성 예상값이므로 참고만 해주셨으면 좋겠네요.

 

제가 정식 애널리스트는 아니니 말이죠.

 

 

 

대부분의 배당금은 순수 현금흐름을 고려하여 결정이 되는 만큼 평가차익/차손을 제외한 예상 당기 순이익을 살펴보면 아래와 같을 것으로 생각됩니다.

 

인터에셋홀딩스로의 대여금 이자수익은 약 15억원 감소할 것으로 보이며, 임대료와 관리비,기타 수익은 작년대비 소폭 상승할 것으로 기대됩니다.

 

센터원과 분당미래에셋플레이스의 가치상승으로 투자 수수료와 신탁수수료 비용도 높아지지만, 작년의 리파이낸싱으로 이자비용이 크게 감소하면서 수익을 보이지 않을까 생각해 봅니다. 또한, 기타비용에 있어 작년 상쇄되었던 청진 8지구 소송 비용 차감되면서 낮아지지 2015년 수준으로 낮아지지 않을까 기대해 봅니다.

 

종합하여 보면 올해 당기순이익은 200억 수준으로 기대되며, 주당 순이익은 215원~217원을 예상해 봅니다.

 

이에 개인적으로 금년 맵스리얼티1의 배당금은 평가차익 10원을 더해 228원~230원 정도가 아닐까 조심스럽게 예상해 봅니다.