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배당주 투자 - 종목/노후 자금 만들기 (국내주식- 배당주 투자)

[맵스리얼티1] 향 후 맵스리얼티1 자산가치의 변화는 어떻게 될까?

맵스리얼티1이 가지고 있는 전체 오피스 투자 자산에 대한 향방을 한번 살펴볼 필요가 있을 것 같아 조사해 보았습니다.


먼저 맵스리얼티1 의 영업이익 수익원 분포를 살펴보면 아래와 같습니다.


1. 센터원 68 %

2. 미래에셋 플레이스 (분당) 11.6 %

3. 판교 호텔 11% (이자수익, 배당)

4. 브라질 호사베라타워 9.4% (이자수익, 배당)


이는 배당의 재원으로 활용하게 되고, 위치한 땅값이 높아지면 질수록 임대료 수익도 높아져 결국 주가에 영향을 줄 수 밖에 없습니다.


참고로 판교호텔과 호사베라타워야 지분 투자 형태로 이자수익과 배당을 목표로 한것이라 어찌보면 자산 가치 상승이 간접적으로 평가되어 크게 다가오지 않을 수 있습니다. 


하지만 센터원과 분당 미래에셋블레이스는 다릅니다. 이 곳은 자산가치의 상승이 직접적으로 주가에 영향을 줍니다. 


먼저 센터원이 위치한 종로, 명동 지역의 CBD 오피스 시장 부터 살펴보면 아래와 같이 공실율이 줄어가는 것을 알 수 있습니다.


우려했던 점은 CBD 지역에 있던 삼성화재를 비롯한 대기업 본사들이 강남 (GBD) 쪽으로 이동하면서 주변에 공실율이 발생하고 이 영향으로 땅값이 하락하여 자산가치가 떨어질까 우려하였었습니다만, 대기업 본사들이 떠난 자리에는 새 임차인이 입주를 마치면서 우려를 불식시켜주고 있습니다. 


센터원 임대율도 90%를 상회하고 있으니 평균대비해서는 무난하게 진행되고 있습니다.


도심 오피스 '공실 공포' 줄었다



이렇 듯 센터원이 중심을 잡아주며 가치를 입증하고 있음과 동시에 미래에셋 플레이스가 뛰어 주어야 합니다.


최근의 부동산 시장을 보게 되면 도심 종로.을지로에 있던 대기업 본사들이 강남과 분당, 판교 등지의 서울 동남권 쪽으로 이동하고 있음을 알 수 있습니다. (LG그룹만 서울 서부의 마곡지구로 갔죠.)


특히 삼성 계열사들의 서초, 수원 이동과 더불어 롯데의 잠실 이전, 두산그룹의 분당 본사 이전 (이건 아직 확정은 아님) 등 IT기업이 밀집한 판교 등지가 향 후 전망이 좋은 투자처로 알려지고 있습니다.


그 가운데 미래에셋 플레이스와 판교호텔 (위치가 정말 좋습니다.)이 있습니다. 판교호텔은 영업이 잘되면 그만이고, 미래에셋플레이스의 경우 자산가치의 상승이 점쳐질 수 있고, 자산가치의 상승과 더불어 임대 수익률 또한 향 후 상승세를 이어갈 수 있을 것이라 기대됩니다. 과거 2013년도에 아파트값이 떨어졌던 분당의 가치가 떨어졌던 반면에 최근에는 그 부근이 다시 한번 주목 받고 있습니다. 


그 예로 미래에셋플레이스가 위치한 서현역 주변으로 하여 아파트 가격이 고공행진을 이어가고 있습니다. 앞으로도 주변 아파트들의 재건축과 더불어 부지에 대한 자산가치가 지속 상승할 것이라 생각해 봅니다. 


최근 기사 참고하시죠.


꾸준히 상승하는 분당 아파트, '우성(시범단지)' 최근 7억원대 거래돼




부동산의 중심이 이동되면서 맵스리얼티1의 자산은 의도치 않게(?) 분산투자가 되어가고 있습니다.


향 후에도 투자로서의 가치는 유효할 것으로 전망됩니다.