<맵스리얼티1> 임대료 수익 추정 및 2018년 분배금 추정

아래 자료는 기존 감사보고서를 근거로 추정한 내용으로 단순 참고용으로 보시기 바랍니다.

 

1. 개요

 

우선 도심 CBD 지구에 위치한 맵스리얼티1의 주력 자산 센터원의 2016년 임대율 추이 및 주요 이벤트는 아래와 같습니다.

 

평균 89.76%의 임대율을 보였습니다. 공실율은 10%를 약간 상회하는 수준이죠.

 

4월20일 펀드 설정 후 첫 차입금에 대한 리파이낸싱을 실행하였습니다. 총 3200억원의 차입금 중 2900억의 5.9%의 이자율에서 3.05%로 무려 2.85%의 이자비용이 절감되었습니다. 나머지 300억원 또한, 250억은 신한은행에서 3.05% 수준, 50억은 제주은행에서 3.95% 수준으로 낮추어 리파이낸싱하였습니다.

 

더불어 2016년 대우증권과의 합병으로 대우증권 임직원들이 센터원으로 입주하면서 센터원의 임대율 또한 지속 상승 추세를 만들었습니다. 그리하여 분배금은 214원으로 전년 200원 대비 7%가 높아진 분배금을 투자자들에게 나누어 주었습니다.

 

 

2. 대략적인 임대료 및 관리비 수준 역 추산 (주차비 포함)

 

그럼 역으로 현재 받고 있는 평당 임대료 및 관리비 수준을 역 추산해 보려고 합니다.

 

먼저 센터원의 기본 정보를 보게 되면 아래와 같습니다. 연면적이 168,050 m^2 인데 어느 기사를 보니 50,835평이라고 하더군요.

 

 

 

맵스리얼티1의 보유 지분은 50%이니 계산을 위해 25,417평 정도라고 보겠습니다. 2016년 연간보고서를 살펴보니 아래와 같았습니다. 결론적으로 2016년 맵스리얼티1의 임대 평형은 위에서 계산한 바와 같이 25,417평의 89.76% (2016년 평균 임대율)인 22814.7평이 되겠습니다.

 

더불어 2016년 운용 결과 요약표를 살펴보겠습니다.

 

 

센터원의 운용 수익은 34,338원 (343.38억) 이었네요.

 

22814.7평을 임대해서 수익이 343.38억이라고 하면 평당 얼마일까요? 나누어 보겠습니다.

 

343.38억 / 22814.7평 = 150.5만원이 나오고 평당 월 임대료로 환산하면 평균 125,420원 정도가 나오게 됩니다.

 

대략 기사를 보니 기준 층수 오피스 기준 임대료 수준은 아래와 같았습니다.

 

 

 

우리가 계산한 것은 임대료, 관리비, 주차비등을 포함한 것이고, 연면적 중 임대면적에 해당되지 않는 로비나 리테일 일부 면적 부분을 제외하지 않았기에 당연히 보수적일 것이고 다르겠죠. 하지만, 이를 포함한다쳐도 조금 낮은 수준으로 보여집니다. 결국 일부 기간 렌트프리가 존재하지 않을까 생각해 봅니다. 올해 중 렌트프리가 끝나면 이익은 더 높아지겠죠.

 

이번에는 2017년 임대율 추이를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

작년 12월보다는 낮지만 90% 이상은 꾸준히 나와주고 있습니다. 현재까지는 평균 90.448%를 기록하고 있습니다.

 

50,835평의 절반 지분인 25,417평의 90.448%면 약 22,989평 정도를 임대하고 있는 것으로 보이며, 위 계산했던 평단 연 150.5만원을 곱하여 보면 22,989평 x 150.5 만원  = 약 346억원 정도가 나오게 됩니다. 작년대비 약 3억원 높아지는 수준입니다.

 

3. 현 시점에서의 분배금의 예상

 

즉, 현 수준만 유지된다면 작년보다 약 3억원 정도의 임대 수익은 추가 발생할 수 있을 것으로 보입니다. 더불어 작년 차입금의 리파이낸싱 (5.9%에서 3.05%로..)으로 인한 이자 절감부분과 올해 865억 대여금 이자 (6.9%에서 4.6%로...)가 줄어드는 부분이 상쇄되면 약 5억원 정도는 이익이 더 발생할 것으로 보입니다. 작년에는 1분기에 차입금 리파이낸싱으로 인한 이자 절감이 이루어지지 않았지만 올해는 온전히 이루어지기 때문이죠. 다만, 대여금은 올해 1분기 이후 이자가 줄어들어 상쇄됩니다. 더불어 작년에 창진 지구 부문 소송으로 11억이 추가 지불되었는데, 금년에는 그런 손해도 없을 테니 작년 대비 총 18~19억 정도는 이익이 더 늘어날 수 있지 않을까 예상해 봅니다.

 

이는 임대율이 현 수준만 연말까지 유지된다는 전제를 대상으로 합니다. 또한, 헤알화도 작년 수준과 유사하다는 기준에서의 가정입니다. 헤알화 환율이 높아져 안정화 되면 대여금 이익이 높아지므로 더 나아질 수 있습니다.

 

위에 언급한 작년 대비 18~19억의 순이익이 늘어난다고 가정 시 이는 약 19원~20원의 분배금 여유가 생기는 것으로 230~250원 사이의 분배금 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

 

위 예상은 단순 제 개인 사견이며, 결국 레버는 결국 임대율 추이, 헤알화 환율 정도가 되지 않을까 싶네요.