2017 2분기 맵스리얼티1 재 점검 - 부동산 리츠? 펀드? 최근 5년간의 운용수익 변화

2017년 2월 기존 200원 배당 결정을 뒤집고 주당 214원의 배당을 한 맵스리얼티1.

 

과연 이번에는 평가수익을 제외한 운용 수익만으로 배당금을 달성하였을까?

 

항상 과잉 수수료 논란에 휘말리고 있는 맵스리얼티1의 운용 수익과 비용을 차감한 순이익을 한번 살펴보려고 합니다. 현재가 3800원대 중반을 기록하여 약 5.5% 정도의 배당(분배) 수익률을 예상해 볼 수 있습니다. 하지만, 금리인상 이슈와 더불어 변화하는 시장에서 혹시나 수익성이 훼손된다던지, 아니면 공실이 발생하여 수익성을 악화시킨다면 현재의 분배금 유지가 힘들 수 있습니다.

 

2012년 부터 2016년까지의 운용 수익 및 비용 측면에서 살펴보려고 합니다. 평가손익의 경우 실현되지 않는 한 이상적이기 때문에 그 부분은 일단 논의 대상에서 제외하겠습니다. 물론 공시지가가 지속 상승 중이며, 센터원 부근의 땅값 역시 높아지고 있는 건 사실이지만 말이죠.

 

 

일단 최근 대우증권과 미래에셋의 합병 및 오피스 이전에 따라 센터원의 공실률은 많이 낮아진 것이 사실입니다. 지속적으로 90% 이상의 임대율을 보이고 있으며, 분당 지역에 있는 오피스, 호텔 역시 잘 운영중에 있습니다. 1년 임대료 수익을 보니 2016년 249억 정도를 보이고 있으며, 관리비 수익은 137억원 수준을 보이고 있습니다.

 

센터원 주변의 임대료는 평당 11만원~12만원 수준이며, 관리비는 약 3~4만원 수준으로 알고 있는데, 해당 임대료 수입은 그에 반하면 높아보이지 않습니다. 최근에 오피스 시장이 좋지 않아 렌트프리도 일부 진행되기 때문인 것으로 알고 있습니다. 다만 공실률이 적어 그나마 임대료 수익 및 관리비 수익은 괜찮은 수준으로 보여집니다.

 

다만 이자수익이 지속 감소하는 것을 보실 수 있습니다. 이는 현금 자금 일부를 타 계열사에 빌려주고 얻는 수익이었는데, 최근에도 6.9%에 달하던 대여금 이율을 4.9%로 리파이낸싱 했다고 아래와 같이 공시했습니다. 약 2%의 대여이자율이 낮아짐으로써 연간 19억원 정도 이자수익이 감소할 것으로 예상됩니다. 이 부분은 조금 아쉬운 대목입니다.

 

 

 

운용 비용 쪽을 살펴보게 되면 미래에셋 관리인들이 수수료 명목으로 총 자산의 1.1%를 떼어가고 있습니다. 이 부분은 지속적으로 논란의 여지가 되고 있죠. 현금이 있음에도 불구하고 부채를 줄여서 총 자산을 감축시키고 수수료도 적게 가져가야 한다고 생각하는 주주들이 많습니다. 저 역시 그 중 하나죠. 다만 현재 배당(분배) 수익률이 나쁘지 않으니 참고 있을 뿐입니다.

 

다행인 것은 이자 비용이 지속적으로 줄어들고 있다는 점입니다. 금리 인하시 리파이낸싱으로 인하여 지속적으로 이자비용을 줄여왔고, 최근에는 아래와 같이 일부 대출금을 고정금리로 바꾸어 금리 인상에 대비하는 모습을 보였습니다.

 

 

 

대여금의 이자 수익이 낮아지는 것을 이자비용을 감소시켜 방어 중인 모습인데, 조금 더 잘해 주었으면 좋겠습니다.

 

결론적으로 살펴보면 매년 순이익 (운영수익-운영비용)은 지속 상승 추세를 그리며, 2016년 말 188.5억원을 달성하였습니다. 항상 주던 분배금인 200원을 드디어 넘었습니다. 거의 공실률이 없는 상태에서나 200원 분배가 가능한 구조네요.

 

다만 2017년에는 위와 같은 리파이낸싱이 이루어짐에 따라 이자수익이 줄어드는 부분이 상대적으로 이자비용이 줄어드는 비율보다 큼에 따라 실적이 안좋아질 수 있을 것 같습니다. 공실율이 줄어듬에 따른 임대료수익과 관리비 수익이 이를 보완해주어야 할텐데 한번 지켜보아야 할 것 같습니다. 만약 제 예상되로 일정 기간 렌트프리가 적용되면다면 이번 임대료 수익은 조금 더 높아질 것으로 보이는데 말이죠.

 

또한 작년에는 대여금 관련 소송으로 인한 기타 비용 증가가 있었음에 따라 이 부분이 상쇄된다면 내년도 올해와 유사한 수준이 되지 않을까 조심 스럽게  예상해 봅니다.

 

맵스리얼티1 주주분들은 해당 주식으로 대박을 바라기 보다는 분배금이 꾸준히 잘 나오고, 나중에 청산 시 좋은 수익으로 다가오길 바라는 분들이 대부분인 만큼 해당 종목도 꾸준히 지켜보아야 겠습니다.